Reine Raumüberlassung
Kein Gewerbe, keine Anmeldung. Bettenzahl gewerberechtlich egal.
Landwirtschaft & Nachhaltigkeit
Wer darf was vermieten?
Die meisten glauben, Vermieten heiße automatisch Gewerbeschein. Das stimmt nicht. Es gibt einen Weg, der ohne auskommt – und mehrere Stellschrauben, mit denen du selbst bestimmst, auf welcher Seite du landest.
Eine Gedankenstütze, keine Rechtsberatung. Wir haben die Bestimmungen an den Gesetzestexten nachgelesen und schreiben sie so auf, dass du weißt, wonach du fragst und worauf es ankommt. Wir übernehmen aber keine Haftung: Gesetze ändern sich, und deine Gemeinde kann einen Sachverhalt anders beurteilen als die Nachbargemeinde. Kläre deinen Fall immer mit Gemeinde, Bezirkshauptmannschaft, Landwirtschaftskammer, Wirtschaftskammer und deiner Steuerberatung ab – am besten schriftlich.
In diesem Text stehen zwei Arten von Sätzen. Wo wir eine Zahl oder eine Bestimmung nennen, steht das so in einer Norm. Wo „in der Praxis", „in der Regel" oder „meistens" steht, ist es Verwaltungspraxis oder Erfahrungswert – und die kann im Einzelfall anders ausfallen. Die konkrete Einstufung nimmt immer die zuständige Behörde vor, nicht wir. Und wo wir Tirol schreiben, meinen wir Tirol: Raumordnung ist Landessache. Stand August 2026.
01 · Der Kern
Reine Raumüberlassung ist kein Gewerbe
Das ist der Satz, der die meisten überrascht, und er steht so in der Auslegung der Gewerbeordnung: Die Überlassung von Wohnraum zum Gebrauch ohne jegliche Dienstleistung ist keine gewerbliche Tätigkeit. Keine Mahlzeiten, kein Wäscheservice, keine laufende Betreuung – dann betreibst du kein Gewerbe, sondern verwaltest dein Vermögen. Keine Gewerbeanmeldung, kein Befähigungsnachweis, keine Kammermitgliedschaft.
Die Grenze zur Beherbergung ist bewusst nicht als Zahl formuliert, sondern als Gesamtbild. Der entscheidende Begriff heißt „laufende Obsorge" – eine Betreuung des Gastes während seines Aufenthalts. Danach wird geschaut, nicht nach Quadratmetern oder Bettenzahl.
Praktisch heißt das: Eine Endreinigung nach der Abreise und einmal Wäsche zu Beginn sprechen für sich genommen noch nicht für Beherbergung. Was dagegen deutlich in Richtung Gewerbe zeigt: Wäschewechsel während des Aufenthalts, regelmäßige Zimmerreinigung, Frühstück, eine Rezeption, ein Betreuer vor Ort.
Und ein Irrtum, der sich hartnäckig hält: Eine gewerberechtliche Obergrenze für die Zahl der Wohnungen gibt es nicht. Wohnungszahlen stehen im Raumordnungs- und im Steuerrecht – nicht in der Gewerbeordnung. Wer das vermischt, hält sich für verpflichtet, wo er es nicht ist.
Wenn du also ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung als Selbstversorgereinheit vermietest, bist du gewerberechtlich schlicht nicht betroffen. Das ist kein Trick – das ist die Struktur des Gesetzes. Sie zu kennen, spart dir den ganzen ersten Block an Formalitäten.
Weil es eben kein Schwellenwert ist, sondern eine Abwägung, gilt hier besonders: Die konkrete Einstufung nimmt im Zweifel die zuständige Gewerbebehörde vor, und die Praxis kann sich von Bezirk zu Bezirk unterscheiden. Wenn du nahe an der Grenze liegst, hol dir vorher eine Auskunft. Sie kostet nichts und ist schriftlich mehr wert als jede Faustregel – auch unsere.
Und jetzt der wichtigste Satz im ganzen Text. Die Raumüberlassung beantwortet nur die Gewerbefrage. Über die Widmung sagt sie gar nichts – das sind zwei getrennte Rechtsordnungen: Gewerberecht ist Bundessache, Raumordnung und Baurecht sind Landessache. Das Land Tirol schreibt in seinem Leitfaden zur Feststellung eines Freizeitwohnsitzes wörtlich, dass die gewerberechtlich motivierte Judikatur für die raumordnungsfachliche Beurteilung keine Rolle spielt. Wer also glaubt, mit „ich mache ja keine Dienstleistungen" sei alles erledigt, hat genau die Hälfte geprüft. Die andere Hälfte steht weiter unten.
02 · Die Wege
Vier Möglichkeiten – such dir die passende aus
Wenn du doch mehr anbieten willst als nur den Raum, geht es gestaffelt weiter. Und zwar milder, als die meisten denken: Auch mit Frühstück brauchst du bis zehn Betten keinen Befähigungsnachweis.
Privatzimmervermietung
Bis zehn Betten im eigenen Haus, betreut von den Mitgliedern des eigenen Hausstands. Verfassungsrechtlich vom Gewerbe ausgenommen. In Tirol nur Anzeige beim Bürgermeister.
Gastgewerbe bis 10 Betten
Gewerbeanmeldung, aber ohne Befähigungsnachweis. Frühstück, kleine Imbisse, alkoholfreie Getränke und Flaschenbier sind gedeckt.
Gastgewerbe darüber
Ab dem elften Bett reglementiert – mit Befähigungsnachweis oder gewerberechtlichem Geschäftsführer.
Bei der Privatzimmervermietung ist zusätzlich einiges erlaubt, was viele nicht wissen: die Verabreichung von Speisen ohne Auswahlmöglichkeit zu im Voraus bestimmten Zeiten, der Ausschank alkoholfreier Getränke und der im eigenen landwirtschaftlichen Betrieb erzeugten alkoholischen. Nur eben besorgt durch die Mitglieder des eigenen Hausstands – sobald Fremdpersonal serviert, kippt es.
03 · Stellschrauben
Wo du selbst entscheidest, auf welcher Seite du landest
Das hier ist der nützlichste Teil. An diesen Punkten wird die Einordnung tatsächlich gemacht – und die meisten davon hast du selbst in der Hand, bevor du das erste Mal vermietest.
Gezählt wird die Höchstbelegung
Maßgeblich sind die bereitgestellten Betten, nicht die belegten – und in Tirol jede dauerhaft angebotene Schlafgelegenheit bei höchstmöglicher Belegung. Die ausziehbare Couch im Wohnzimmer zählt also mit. Wer knapp über einer Schwelle liegt, sollte genau hinschauen, was er anbietet.
Was du weglässt, entscheidet mit
Kein Frühstück, keine Zwischenreinigung, kein Wäschewechsel – dann bleibt es Raumüberlassung. Wer das bewusst so aufsetzt, spart Gewerbeanmeldung und Buchhaltung.
Umgekehrt der Türöffner
Für die landwirtschaftliche Pauschalierung ist das Frühstück Voraussetzung. Wer als Bauer die 50-Prozent-Pauschale will, muss es anbieten. Ohne Frühstück fällt die Vermietung in Vermietung und Verpachtung.
Getrennte Beurteilung von Zimmern und Ferienwohnungen. Ob Betten in Appartements in die Zehn-Betten-Grenze eingerechnet werden, hängt am Umfang der Nebenleistungen. Bei umfangreichen Nebenleistungen wird alles zusammengezählt – ohne Nebenleistungen können Appartements getrennt beurteilt werden. Wer Zimmer mit Frühstück und daneben eine reine Selbstversorgerwohnung betreibt, sollte diese Trennung sauber ziehen und vorher abklären lassen. Das ist Einzelfallbeurteilung, und genau deshalb lohnt sich das Gespräch vorher statt nachher.
Der Hauptwohnsitz. In Tirol gilt die Ferienwohnungs-Ausnahme bei Gebäuden, die nach dem 1. Februar 1996 baubewilligt wurden, nur, wenn der Vermieter im selben Gebäude seinen Hauptwohnsitz hat. Bei älteren Gebäuden nicht. Das Baubewilligungsdatum ist damit eine der wichtigsten Zahlen in deiner Akte.
04 · Als Landwirt
Der Vorteil liegt im Steuerrecht, nicht im Gewerberecht
Das ist der zweite Punkt, der viele überrascht. Gewerberechtlich hat ein Landwirt beim Vermieten keinen Sonderweg. Die Liste der land- und forstwirtschaftlichen Nebengewerbe ist abschließend, und Beherbergung kommt darin nicht vor. Ein Bauer geht denselben Weg wie jeder andere.
Dafür wird es steuerlich deutlich angenehmer: Die Zimmervermietung mit Frühstück bis höchstens zehn Betten gilt als land- und forstwirtschaftlicher Nebenerwerb, mit fünfzig Prozent pauschalen Betriebsausgaben von den Einnahmen inklusive Umsatzsteuer. Keine Belegsammlung, keine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung im Detail. Das ist der größte einzelne Hebel, den es hier gibt.
Was zusätzlich als Nebengewerbe in der Gewerbeordnung steht und für Almen wichtig ist: der Ausschank im Rahmen der Almbewirtschaftung – selbst erzeugte Produkte und ortsübliche Flaschengetränke. Das deckt die Jause auf der Alm ab. Für die Übernachtung gilt es nicht.
Und sobald du eine der Grenzen überschreitest – bei den Betten oder beim Umsatz – ist das kein Detail mehr, sondern ein Systemwechsel: Es greift eine andere Gewinnermittlung, und die Pauschalierung fällt weg. Ab da hilft keine Faustregel mehr, sondern nur noch eine individuelle steuerliche Beratung. Rechtzeitig, nicht rückwirkend.
05 · Raumordnung
Ferienwohnung ja, Freizeitwohnsitz kaum – und der Unterschied ist teuer
Hier liegt der Punkt, an dem tatsächlich Geld auf dem Spiel steht. Ein Freizeitwohnsitz dient dem eigenen zeitweiligen Aufenthalt und ist in Tirol fast überall gesperrt – ausgeschlossen, sobald der Anteil in der Gemeinde acht Prozent des Wohnungsbestands übersteigt oder die Gemeinde Vorbehaltsgemeinde ist.
Die gute Nachricht: Wer touristisch vermietet, ist ausdrücklich ausgenommen. Es gibt drei Türen, und du kannst dir aussuchen, durch welche du gehst.
Und noch etwas vorweg, weil dieser Artikel viel von schwierigen Fällen handelt: Der einfache Fall ist der häufigere. Eine Wohnung oder ein freistehendes Haus im Bauland, in der richtigen Größenordnung, mit einer Baubewilligung aus der Zeit vor Februar 1996 – das ist raumordnungsrechtlich meistens unauffällig. Das Tiroler Raumordnungsgesetz erlaubt Ferienwohnungen im Wohngebiet ausdrücklich, es braucht dafür keine Sonderwidmung und keinen Antrag. Schwierig wird es dort, wo die Widmung von vornherein eine andere ist: im Freiland und auf der Alm. Wenn dein Objekt im Ortsgebiet steht, stehen die Chancen gut, dass die Antwort kurz ausfällt.
Ferienwohnung
Gebäude mit höchstens drei Wohnungen und insgesamt zwölf Betten, kurzzeitig an wechselnde Personen vermietet. Bei Baubewilligung nach dem 1.2.1996 zusätzlich Hauptwohnsitz im selben Gebäude.
Privatzimmervermietung
Ausdrücklich ausgenommen, ohne Bettengrenze in der Raumordnung – die zehn Betten kommen aus dem Gewerberecht.
Gastgewerbebetrieb
Ausgenommen, wenn es Gemeinschaftsräume von mindestens 0,5 m² je Bett gibt, regelmäßig gereinigt und Wäsche gewechselt wird und eine Ansprechperson ständig erreichbar ist. Wellness-, Ski- und Abstellräume zählen nicht als Gemeinschaftsräume.
Was zusammengezählt wird: Gebäude, die räumlich zusammenhängen und einheitlich geplant wurden, gelten als eines. Und Ferienwohnungen und Privatzimmer werden gemeinsam gerechnet – drei Wohnungen und zwölf Betten insgesamt. Wer zwei Häuser nebeneinander plant, sollte das vorher wissen.
Ein verbreiteter Irrtum, der genau falsch herum liegt: „Wenn das Objekt ohnehin ein Freizeitwohnsitz ist, dann darf ich es doch erst recht vermieten." Das Gegenteil stimmt. Der Freizeitwohnsitz ist die Kategorie für den eigenen zeitweiligen Aufenthalt, nicht für Gäste. Bei einem Freizeitwohnsitz, den die Gemeinde über eine Ausnahmebewilligung zugelassen hat, steht die entgeltliche Überlassung sogar wörtlich im Gesetz als unzulässig. Beim Altbestand – rechtmäßig als Freizeitwohnsitz genutzt und im Verzeichnis der Gemeinde eingetragen – ist die Lage weniger eindeutig, aber auch nicht geklärt. Wer touristisch vermieten will, geht nicht über den Freizeitwohnsitz, sondern über eine der drei Türen oben. Das ist keine Hürde, sondern der bequemere Weg.
Und wie ist das außerhalb Tirols? Tirol gilt als das strengste Bundesland, und das stimmt in der Praxis auch – aber der Satz „nur in Tirol ist es schwierig" führt in die Irre. Eine Widmungspflicht oder eine Beschränkung für Zweitwohnsitze gibt es auch in Salzburg (rund vier Fünftel der Gemeinden sind Beschränkungsgemeinden, seit 2023 mit Positiverklärung beim Kauf, Strafrahmen bis 50.000 Euro), in Kärnten (Sonderwidmung nach dem Kärntner Raumordnungsgesetz), in der Steiermark (Zweitwohnsitzgebiet mit eigener Quote seit 2022), in Oberösterreich (Zweitwohnungsgebiet) und in Vorarlberg. Ohne landesweite Widmungspflicht sind im Wesentlichen nur Niederösterreich – dort löst die Gemeinde das im Einzelfall vertraglich – und Wien, das dafür die Kurzzeitvermietung eigens regelt.
Der praktische Unterschied liegt weniger im Gesetz als in der Dichte: In Tirol ist der Anteil an Freizeitwohnsitzen vielerorts längst über der Schwelle, und es wird kontrolliert. Was das für dein Objekt heißt, sagt dir die Gemeinde – und nur die. Die Stichworte oben ersetzen keine Auskunft.
06 · Die Almhütte
Es geht – aber nur über die Widmung, nicht daran vorbei
Almhütten stehen im Freiland oder auf einer Sonderfläche und gelten als landwirtschaftliche Betriebsgebäude. Das Tiroler Raumordnungsgesetz ist eindeutig: Gebäude, die ausschließlich betrieblichen Zwecken dienen, dürfen nicht zu Wohnzwecken verwendet werden. Und die Liste dessen, was im Freiland zulässig ist, enthält keinen einzigen touristischen Nutzungstyp.
Hier hilft die Raumüberlassung ausdrücklich nicht weiter. Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat genau diesen Fall zweimal entschieden – 2021 und 2022: Almhütte auf 1.810 Metern, baubewilligt als „kombiniertes Alpgebäude", wochenweise vermietet, der Landwirt berief sich auf reine Raumvermietung. Bestraft wurde er trotzdem, nach der Gewerbeordnung und nach der Bauordnung. Die Begründung des Gerichts: Die Änderung des Verwendungszwecks hin zu touristischer Beherbergung im Freiland „war und ist unzulässig". Aufgefallen ist der Fall über den Internetauftritt – das Gericht zitiert die Werbetexte im Urteil.
Dazu kommt: Die Änderung des Verwendungszwecks ist baubewilligungspflichtig. Und ein Bauansuchen, das dem Flächenwidmungsplan widerspricht, muss ohne weiteres Verfahren abgewiesen werden. Es geht also nicht darum, dass die Bewilligung schwer zu bekommen wäre – sie ist ohne die richtige Widmung gar nicht erteilbar.
Der Weg, der funktioniert, führt über zwei Schritte: die Widmung als Sonderfläche für Almgebäude und zusätzlich eine ausdrückliche Festlegung im Flächenwidmungsplan, dass dort Gäste beherbergt werden dürfen. Beides macht die Gemeinde. Und sie darf es machen, wenn du die Voraussetzungen mitbringst – das ist keine Gnadenfrage, sondern ein Verfahren.
Was die Gemeinde prüfen muss: dass der Charakter des Betriebs als Almwirtschaft bestehen bleibt und die Almbewirtschaftung nicht eingeschränkt wird, dass Zufahrt, Wasser und Abwasser rechtlich gesichert sind, dass der öffentlichen Hand kein Zusatzaufwand entsteht, und dass dem Schutz von Leben und Gesundheit der Gäste auch im Umfeld entsprochen ist.
Der letzte Punkt ist der wichtigste, und er ist eigentlich eine gute Nachricht: Die Vermietung hängt an der Alm. Solange du weiterbewirtschaftest, trägt sie sich mit. Wer die Alm aufgibt, verliert auch die Vermietung. Genau deshalb ist das für einen aktiven Betrieb ein starkes Instrument und für einen Investor ohne Vieh keines.
Praktisch heißt das: Dokumentiere deine Almbewirtschaftung. Auftriebslisten, ÖPUL-Anträge, Bestoßungstage. Das ist der Nachweis, an dem die ganze Sache hängt.
07 · Immer
Was ab dem ersten Gast gilt – unabhängig vom Weg
Gästemeldung. Anmeldung binnen 24 Stunden nach dem Eintreffen, mit Name, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Adresse und Unterschrift; bei ausländischen Gästen die Daten des Reisedokuments. Bei einer Familie reicht eine Anmeldung, bei Reisegruppen ab acht Personen eine Sammelliste. Das Gästeverzeichnis mit An- und Abreisedatum ist sieben Jahre aufzubewahren.
Ortstaxe. In Tirol 2,60 Euro je Person und Nacht. Schuldner ist der Gast, abführen musst du – bis zum Ende des Folgemonats, ohne Aufforderung, und du haftest dafür. Anzuzeigen ist der Betrieb beim Tourismusverband, ausdrücklich auch Ferienwohnungen und Privatunterkünfte, die nur gelegentlich über Portale angeboten werden.
Registrierkasse. Erst ab 15.000 Euro Jahresumsatz je Betrieb, und auch dann nur, wenn die Barumsätze 7.500 Euro übersteigen. Karten- und Bankomatzahlungen zählen dabei als Barumsatz. Wer überwiegend per Überweisung abrechnet, bleibt oft darunter.
Der Punkt zur Liebhaberei ist der teuerste im ganzen Text. Wer eine Wohnung ausbaut und den Vorsteuerabzug aus dem Umbau einplant, braucht die Prognoserechnung vorher. Ohne sie werden Verluste steuerlich nicht anerkannt – und der Vorsteuerabzug entfällt gleich mit. Mach diese Rechnung gemeinsam mit deiner Steuerberatung, bevor du umbaust oder größer investierst, nicht danach. Das ist der eine Punkt, an dem wir dir ausdrücklich raten, nicht auf einen Ratgeber zu vertrauen – auch nicht auf diesen.
08 · Die Begriffe
Was ein Rechtsbegriff ist und was Marketing
Privatzimmer hat Verfassungsrang – die Zehn-Betten-Grenze steht in einer B-VG-Novelle von 1974.
Ferienwohnung ist Landesrecht und in jedem Bundesland anders definiert.
Chalet ist in Tirol tatsächlich ein Legalbegriff: ein frei stehendes Gebäude mit höchstens 25 Betten, das Teil eines Gastgewerbebetriebs ist. Ein Chaletdorf braucht mindestens fünf davon und ein vollwertiges gastronomisches Angebot. Wer sein Haus „Chalet" nennt, ohne das zu erfüllen, macht Marketing – rechtlich bleibt es eine Ferienwohnung.
Schutzhütte ist ebenfalls definiert: einfach ausgestattet, in schlecht erschlossener Gegend, auf Bergsteiger und Bergwanderer abgestellt.
09 · Und dann?
Wer das prüft – und was wir dabei tun
Wir prüfen das nicht. Wir können und dürfen das auch gar nicht. Beurteilen tun das die Fachleute und die Behörden – und zwar in dieser Reihenfolge:
Die Gemeinde
Der Bürgermeister ist Baubehörde erster Instanz und führt den Flächenwidmungsplan. Er ist fast immer der richtige erste Ansprechpartner – bei Widmung, Verwendungszweck und Zusatzfestlegung.
Kammer und Steuerberatung
In der Landwirtschaftskammer Tirol die Beratung für Urlaub am Bauernhof und Betriebsentwicklung – dort sitzt die Erfahrung mit genau diesen Fällen. Die Wirtschaftskammer fürs Gewerbe, deine Steuerberatung für Pauschalierung, Umsatzsteuer und Prognoserechnung.
Bezirk und Land
Die Bezirkshauptmannschaft für Gewerbefragen, die Landesregierung genehmigt Änderungen des Flächenwidmungsplans aufsichtsbehördlich. Auch dort kann man fragen.
Was der Tourismusverband macht – und was nicht. Beim TVB meldest du deinen Betrieb an und bekommst eine Betriebsnummer. Das ist die Registrierung für die Aufenthaltsabgabe, mehr nicht. Der TVB bestätigt nicht, dass deine Vermietung zulässig ist – und eine Betriebsnummer schützt dich später auch nicht. Das Gericht hat das Argument „die Gemeinde wusste es doch aus den Nächtigungsmeldungen" ausdrücklich verworfen.
Unsere Rolle: Wir stellen die Kontakte her, wenn es hilft, und wir sagen dir, welche Fragen du wem stellst. Wir kommen selbst aus der Landwirtschaft – uns muss man die Rechnung eines Bergbetriebs nicht erklären. Aber die Beurteilung machen die, die dafür zuständig sind, und die Bestätigung kommt von der Gemeinde.
Noch einmal kurz
Häufige Fragen
Brauche ich für eine Ferienwohnung einen Gewerbeschein?
Wenn du nur die Räume überlässt – keine Verpflegung, keine Reinigung während des Aufenthalts, kein Wäschewechsel – ist das keine gewerbliche Tätigkeit, sondern Vermögensverwaltung. Endreinigung und einmal Wäsche zu Beginn ändern daran nichts. Entscheidend ist die laufende Betreuung des Gastes, nicht die Größe.
Wie viele Betten darf ich haben, ohne dass es kompliziert wird?
Zehn ist die Zahl, die gleich an vier Stellen auftaucht: Privatzimmervermietung, Gastgewerbe ohne Befähigungsnachweis, landwirtschaftliche Pauschalierung und die steuerliche Einordnung als Vermietung und Verpachtung. In der Tiroler Raumordnung gilt daneben eine eigene Grenze von drei Wohnungen und zwölf Betten. Gezählt werden immer bereitgestellte Betten bei höchstmöglicher Belegung – die Schlafcouch zählt mit.
Habe ich als Bauer Vorteile beim Vermieten?
Gewerberechtlich nicht – Beherbergung steht nicht in der Liste der land- und forstwirtschaftlichen Nebengewerbe. Steuerlich sehr wohl: Zimmervermietung mit Frühstück bis zehn Betten gilt als Nebenerwerb mit fünfzig Prozent pauschalen Betriebsausgaben. Das Frühstück ist dabei Voraussetzung, nicht Zugabe.
Darf ich meine Almhütte vermieten?
Ja, wenn die Fläche als Sonderfläche für Almgebäude gewidmet ist und im Flächenwidmungsplan zusätzlich festgelegt wurde, dass dort Gäste beherbergt werden dürfen. Beides macht die Gemeinde. Dann sind höchstens drei Wohnungen mit zwölf Betten zulässig, keine Neubauten, höchstens 300 Kubikmeter, einfache Ausstattung ohne Sauna und Wellness. Die Almwirtschaft muss weiterlaufen – deshalb: Bewirtschaftung dokumentieren.
Reicht es, wenn ich die Almhütte einfach als Raumüberlassung vermiete?
Nein. Das ist der häufigste und teuerste Irrtum. Die Raumüberlassung entscheidet nur darüber, ob du ein Gewerbe brauchst – über die Widmung sagt sie nichts. Das Landesverwaltungsgericht Tirol hat genau diesen Fall zweimal entschieden und den Vermieter bestraft, nach Gewerbeordnung und Bauordnung. Dass das Gesetz für Almgebäude ausdrücklich auch Ferienwohnungen – also die Raumvermietungs-Kategorie – unter Widmungsvorbehalt stellt, zeigt es ebenfalls: Gäbe es den freien Weg, bräuchte es die Bestimmung nicht.
Was ist der Unterschied zwischen Ferienwohnung und Freizeitwohnsitz?
Ein Freizeitwohnsitz dient dem eigenen zeitweiligen Aufenthalt und ist in Tirol fast überall gesperrt. Eine Ferienwohnung wird kurzzeitig an wechselnde Gäste vermietet und gilt deshalb ausdrücklich nicht als Freizeitwohnsitz – bis drei Wohnungen und zwölf Betten, und bei Baubewilligung nach dem 1. Februar 1996 nur mit Hauptwohnsitz im selben Gebäude.
Wichtig ist die Richtung: Ein bestehender Freizeitwohnsitz ist kein Freibrief fürs Vermieten. Er ist die Kategorie für die eigene Nutzung – bei einer Ausnahmebewilligung verbietet das Gesetz die entgeltliche Überlassung sogar ausdrücklich. Wer vermieten will, geht über die Ferienwohnung, die Privatzimmervermietung oder das Gastgewerbe.
Ist „Chalet" nur ein Werbewort?
In Tirol nicht. Dort ist ein Chalet ein frei stehendes Gebäude mit höchstens 25 Betten, das Teil eines Gastgewerbebetriebs ist; ein Chaletdorf braucht mindestens fünf davon und ein vollwertiges gastronomisches Angebot. „Ferienhaus" und „Berghütte" sind dagegen keine Rechtsbegriffe.
Zum Schluss noch einmal in aller Deutlichkeit. Dieser Text ist eine Gedankenstütze und ersetzt keine Rechtsberatung. Wir haften nicht dafür, wenn sich eine Bestimmung ändert oder deine Gemeinde einen Sachverhalt anders beurteilt, als wir ihn hier beschreiben. Verbindlich sind allein Gemeinde, Bezirkshauptmannschaft, Landwirtschaftskammer, Wirtschaftskammer und deine Steuerberatung. Hol dir die Auskunft von dort – und lass sie dir schriftlich geben, dann hast du sie auch in fünf Jahren noch. Stand August 2026.
Weiterlesen
Was wir uns ansehen
Woran wir erkennen, ob eine Unterkunft zu uns passt.
Ein Hof, mehrere Standbeine
Warum kaum ein Bergbetrieb von einer Sache allein lebt.
Almwirtschaft
7.971 bewirtschaftete Almen – wer da oben was macht und warum.
Unsicher, in welche Schublade dein Objekt fällt?
Dann melde dich, bevor du investierst. Wir sagen dir, wen du fragen musst, geben dir die Checkliste fürs erste Gespräch mit und stellen den Kontakt her, wenn es hilft. Beurteilen tun es die Fachleute – aber du musst den Weg dorthin nicht allein suchen.